ASSOCOND è un’associazione costituita nel 1987 da un gruppo di persone provenienti dall’esperienza del Sindacato Inquilini, decise a continuare la loro attività nel mutato scenario del “problema casa”. Infatti fino alla fine degli anni ottanta il centro del problema era il rapporto fra inquilino e proprietario, l’applicazione generalizzata della legge sull’equo canone (risalente al 1978) ha portato a:
– i vincoli posti al valore dei canoni ed alla durata dei contratti
– dismissione del patrimonio immobiliare mediante vendite frazionate da parte delle grandi imprese (enti pubblici – banche – assicurazioni)
– aumento del numero delle unità immobiliari lasciate sfitte dai piccoli proprietari, pur di non incorrere nelle rigidità della normativa dell’equo canone
Il fenomeno del “condominio”, tipico delle aree metropolitane, nasce dalla massa di vendite dovute a questa situazione, ed è diventato una peculiarità italiana, considerando che 80% degli italiani è proprietario della casa in cui abita (valore più alto in Europa).
La dimensione economica del fenomeno appare in tutta la sua importanza se si considera che i 10 milioni di appartamenti in condominio (dati ISTAT 2003), generano un giro d’affari di sole spese condominiali calcolabile in circa 25 miliardi di euro, ovvero l’equivalente di una manovra finanziaria annuale.
La situazione creata dalla legge sull’equo canone aveva anche cambiato la tipologia sociale del piccolo proprietario/condomino, sino a diventare un fenomeno di consumo, tale da orientare anche la decisione di ASSOCOND di operare non come associazione di piccoli proprietari, ma come associazione di consumatori. La situazione attuale infatti, oltre a vedere la diffusione della proprietà a soggetti sociali di tutti i tipi, con l’emergere dei problemi condensati nell’espressione “condominio multi razziale”, conosce aree di forte sofferenza sociale. Si tratta ad esempio del fenomeno dei molti condomini che faticano a pagare le spese condominiali e finiscono col vedersi l’appartamento messo all’asta per il recupero dei debiti col condominio. O ancora il fenomeno della cessione della nuda proprietà, unica possibilità per molti di continuare ad abitare nella propria casa.
A livello normativo il legislatore si era occupato molto, a partire dagli anni cinquanta, del rapporto fra proprietario ed inquilino, e poco di condominio. La normativa generale era rimasta, ed è ancora oggi, ferma ai 23 articoli (1117 – 1139) del codice civile del 1942, e solo questo fa capire come questa normativa sia oggi del tutto inadeguata. Anche perché la situazione descritta del dopo equo canone, ha portato anche a situazioni di assoluta ingestibilità, come quelle dei mega condomini, come il caso di un condominio formato da oltre 5.000 unità al Gratosoglio.
Diretta conseguenza della normativa inadeguata e del numero di neo – proprietari è l’elevatissima litigiosità tra condomini, spesso per argomenti assolutamente futili, come l’arredamento della parte comune costituita da un piccolo pianerottolo che divide due appartamenti, ed infatti le decisioni dei giudici avvengono più che altro sulla base dei principi del “buon padre di famiglia”. Il fatto che questa micro litigiosità implichi comunque delle somme che per i singoli possono essere significative, ed il fatto che il loro numero abbia indotto il Tribunale di Milano ad istituire una sezione specializzata, sono il sintomo della gravità e dell’ampiezza del disagio sociale che sta dentro i nostri condomini.
D’altronde se si parte dal presupposto che dopo la famiglia il condominio è la principale aggregazione sociale oggi esistente, si coglie l’importanza di questo vero spaccato della nostra società. Infatti è nei problemi condominiali che si possono cogliere i malesseri endemici della nostra società cittadina: dalla drammatica mancanza di comunicazione fra persone, al degrado delle proprietà comuni mentre nel contempo ognuno cerca di abbellire il proprio “particolare”. Visto che in altre nazioni europee, prima fra tutta la Germania, avviene esattamente il contrario, siamo di fronte ad un fenomeno tutto italiano, sul quale c’è molto da lavorare.
Altra area critica è quella dell’amministrazione: per problemi di tempo e per evitare i litigi, cresce il numero di coloro che si estraniano dalla gestione della cosa comune, che è lasciata alla buona volontà dei molti pensionati attivi che sono sempre presenti nel palazzo. Questa assenza dei condomini inizia già al momento dell’acquisto della casa, quando il rogito dà per letto ed approvato dal condomino il regolamento condominiale, che quasi sempre è stato invece predisposto dal costruttore al fine di riservarsi alcuni spazi per vendite successive e di aprire la strada ad un amministratore amico. Gli amministratori hanno mano libera in presenza di proprietari assenti o distratti e di una normativa talmente lacunosa da consentire loro di tenere la gestione per un biennio senza obbligo di rendiconto, e dell’assenza di obbligo di gestione bancaria per i conti del condominio separata dai conti propri dell’amministratore. La conseguenza è stata una successione di “buchi” creati da amministratori che hanno utilizzato i fondi dei condomini per investimenti andati male, o semplicemente li hanno distratti. A questo si spera che possa mettere riparo un disegno di legge in discussione in Parlamento, sul quale c’è pressione da parte delle associazioni degli amministratori.
In definitiva una situazione che dopo una crescita disordinata ha bisogno di interventi generali sulla normativa, m anche di un ripensamento creativo, per il quale l’iniziativa della “Fabbrichetta” è benvenuta.
(a seguito degli interventi dei partecipanti ha aggiunto)
La competenza legislativa su questa materia spetterebbe allo stato, ma c’è un ampio campo di attività per le amministrazioni comunali, che potrebbero trovare nel condominio un interlocutore che filtra gli interessi dei cittadini. Del resto a Milano questo è già accaduto ad esempio con le richieste presentate da un coordinamento spontaneo di condomini relativamente alla realizzazione della linea tranviaria per Rozzano. In generale il condominio può essere interlocutore dell’amministrazione comunale per:
– trasporti
– parcheggi
– viabilità: oltre al caso di Rozzano, c’è il precedente dell’iniziativa “biciclette in condominio” di “ciclhobby”
– utilizzo spazi: c’è infatti tutto l’ampio tema dell’utilizzo degli spazi comuni inutilizzati (guardiole ed altro) a fini sociali: asili, centri informazione ed assistenza
– gestione del verde pubblico confinante o inglobato nei condomini
– sicurezza.
Per la soluzione del problema della litigiosità la proposta di una camera arbitrale potrebbe avere, oltre alla valenza di ordine generale del risparmio di spese di giustizia, il vantaggio pratico di risolvere facilmente le liti. C’erano stati contatti in questo senso con la Camera Arbitrale presso la Camera di commercio, che ha esperienze in materia di contenzioso fra clienti e lavanderie ed altro, ma la Camera di commercio può istituzionalmente intervenire solo se una delle parti è un commerciante o comunque un’azienda, e non fra privati.
Gli interventi dei partecipanti hanno portato a delineare alcune proposte concrete sulle quali, evitando di volare troppo alto ai confini con l’utopia, si potrà lavorare per poter preparare un documento organico sull’argomento
1) definizione di un regolamento tipo di condominio, che metta le basi per una gestione dei condomini attenta alle esigenze dei proprietari – cittadini con una forte connotazione istituzionale (amministrazione comunale interlocutore) e politica (trasparenza e rapporti con il mondo della cooperazione)
2) recupero delle esperienze di “condominio solidale” , con l’intento di aprire una serie di possibilità di gestione del condominio che ne consentano una gestione più realmente connessa con le esigenze dei proprietari
3) studio della possibilità di facilitare l’allargamento delle esperienze dei “gruppi di acquisto” oggi limitate alle aziende, particolarmente in campo energetico, mettendo aggregazioni di condomini in condizione di discutere con i vari monopoli del settore (Italgas – AEM – Enel)
4) studiare la possibilità che il Comune si faccia promotore di una Camera Arbitrale dei litigi fra condomini, ponendosi come regolatore di quest’area di micro conflittualità sociale, questo potrebbe passare anche per la collaborazione con l’associazione MEDI.A.RE con cui già si stanno studiando forme di collaborazione
5) definire un sistema di interazione fra condomini e consigli di zona per la gestione del verde pubblico
6) approfondire i tentativi di connessione fra esigenze di categorie come gli studenti alla ricerca di piccole unità immobiliari, e i proprietari di case spesso semi vuote