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"DEMOCRAZIA CONDOMINIALE"
ASSOCOND è un’associazione costituita nel
1987 da un gruppo di persone provenienti dall’esperienza del Sindacato
Inquilini, decise a continuare la loro attività nel mutato scenario del
“problema casa”. Infatti fino alla fine degli anni ottanta il centro del
problema era il rapporto fra inquilino e proprietario, l’applicazione
generalizzata della legge sull’equo canone (risalente al 1978) ha portato
a:
- i vincoli posti al valore dei canoni ed alla durata dei contratti
- dismissione del patrimonio immobiliare mediante vendite frazionate da
parte delle grandi imprese (enti pubblici – banche – assicurazioni)
- aumento del numero delle unità immobiliari lasciate sfitte dai piccoli
proprietari, pur di non incorrere nelle rigidità della normativa dell’equo
canone
Il fenomeno del “condominio”, tipico delle aree metropolitane, nasce dalla
massa di vendite dovute a questa situazione, ed è diventato una
peculiarità italiana, considerando che 80% degli italiani è proprietario
della casa in cui abita (valore più alto in Europa).
La dimensione economica del fenomeno appare in tutta la sua importanza se
si considera che i 10 milioni di appartamenti in condominio (dati ISTAT
2003), generano un giro d’affari di sole spese condominiali calcolabile in
circa 25 miliardi di euro, ovvero l’equivalente di una manovra finanziaria
annuale.
La situazione creata dalla legge sull’equo canone aveva anche cambiato la
tipologia sociale del piccolo proprietario/condomino, sino a diventare un
fenomeno di consumo, tale da orientare anche la decisione di ASSOCOND di
operare non come associazione di piccoli proprietari, ma come associazione
di consumatori. La situazione attuale infatti, oltre a vedere la
diffusione della proprietà a soggetti sociali di tutti i tipi, con
l’emergere dei problemi condensati nell’espressione “condominio multi
razziale”, conosce aree di forte sofferenza sociale. Si tratta ad esempio
del fenomeno dei molti condomini che faticano a pagare le spese
condominiali e finiscono col vedersi l’appartamento messo all’asta per il
recupero dei debiti col condominio. O ancora il fenomeno della cessione
della nuda proprietà, unica possibilità per molti di continuare ad abitare
nella propria casa.
A livello normativo il legislatore si era occupato molto, a partire dagli
anni cinquanta, del rapporto fra proprietario ed inquilino, e poco di
condominio. La normativa generale era rimasta, ed è ancora oggi, ferma ai
23 articoli (1117 – 1139) del codice civile del 1942, e solo questo fa
capire come questa normativa sia oggi del tutto inadeguata. Anche perché
la situazione descritta del dopo equo canone, ha portato anche a
situazioni di assoluta ingestibilità, come quelle dei mega condomini, come
il caso di un condominio formato da oltre 5.000 unità al Gratosoglio.
Diretta conseguenza della normativa inadeguata e del numero di neo –
proprietari è l’elevatissima litigiosità tra condomini, spesso per
argomenti assolutamente futili, come l’arredamento della parte comune
costituita da un piccolo pianerottolo che divide due appartamenti, ed
infatti le decisioni dei giudici avvengono più che altro sulla base dei
principi del “buon padre di famiglia”. Il fatto che questa micro
litigiosità implichi comunque delle somme che per i singoli possono essere
significative, ed il fatto che il loro numero abbia indotto il Tribunale
di Milano ad istituire una sezione specializzata, sono il sintomo della
gravità e dell’ampiezza del disagio sociale che sta dentro i nostri
condomini.
D’altronde se si parte dal presupposto che dopo la famiglia il condominio
è la principale aggregazione sociale oggi esistente, si coglie
l’importanza di questo vero spaccato della nostra società. Infatti è nei
problemi condominiali che si possono cogliere i malesseri endemici della
nostra società cittadina: dalla drammatica mancanza di comunicazione fra
persone, al degrado delle proprietà comuni mentre nel contempo ognuno
cerca di abbellire il proprio “particolare”. Visto che in altre nazioni
europee, prima fra tutta la Germania, avviene esattamente il contrario,
siamo di fronte ad un fenomeno tutto italiano, sul quale c’è molto da
lavorare.
Altra area critica è quella dell’amministrazione: per problemi di tempo e
per evitare i litigi, cresce il numero di coloro che si estraniano dalla
gestione della cosa comune, che è lasciata alla buona volontà dei molti
pensionati attivi che sono sempre presenti nel palazzo. Questa assenza dei
condomini inizia già al momento dell’acquisto della casa, quando il rogito
dà per letto ed approvato dal condomino il regolamento condominiale, che
quasi sempre è stato invece predisposto dal costruttore al fine di
riservarsi alcuni spazi per vendite successive e di aprire la strada ad un
amministratore amico. Gli amministratori hanno mano libera in presenza di
proprietari assenti o distratti e di una normativa talmente lacunosa da
consentire loro di tenere la gestione per un biennio senza obbligo di
rendiconto, e dell’assenza di obbligo di gestione bancaria per i conti del
condominio separata dai conti propri dell’amministratore. La conseguenza è
stata una successione di “buchi” creati da amministratori che hanno
utilizzato i fondi dei condomini per investimenti andati male, o
semplicemente li hanno distratti. A questo si spera che possa mettere
riparo un disegno di legge in discussione in Parlamento, sul quale c’è
pressione da parte delle associazioni degli amministratori.
In definitiva una situazione che dopo una crescita disordinata ha bisogno
di interventi generali sulla normativa, m anche di un ripensamento
creativo, per il quale l’iniziativa della “Fabbrichetta” è benvenuta.
(a seguito degli interventi dei partecipanti ha aggiunto)
La competenza legislativa su questa materia spetterebbe allo stato, ma c’è
un ampio campo di attività per le amministrazioni comunali, che potrebbero
trovare nel condominio un interlocutore che filtra gli interessi dei
cittadini. Del resto a Milano questo è già accaduto ad esempio con le
richieste presentate da un coordinamento spontaneo di condomini
relativamente alla realizzazione della linea tranviaria per Rozzano. In
generale il condominio può essere interlocutore dell’amministrazione
comunale per:
- trasporti
- parcheggi
- viabilità: oltre al caso di Rozzano, c’è il precedente dell’iniziativa
“biciclette in condominio” di “ciclhobby”
- utilizzo spazi: c’è infatti tutto l’ampio tema dell’utilizzo degli spazi
comuni inutilizzati (guardiole ed altro) a fini sociali: asili, centri
informazione ed assistenza
- gestione del verde pubblico confinante o inglobato nei condomini
- sicurezza.
Per la soluzione del problema della litigiosità la proposta di una camera
arbitrale potrebbe avere, oltre alla valenza di ordine generale del
risparmio di spese di giustizia, il vantaggio pratico di risolvere
facilmente le liti. C’erano stati contatti in questo senso con la Camera
Arbitrale presso la Camera di commercio, che ha esperienze in materia di
contenzioso fra clienti e lavanderie ed altro, ma la Camera di commercio
può istituzionalmente intervenire solo se una delle parti è un
commerciante o comunque un’azienda, e non fra privati.
Gli interventi dei partecipanti hanno portato a delineare alcune proposte
concrete sulle quali, evitando di volare troppo alto ai confini con
l’utopia, si potrà lavorare per poter preparare un documento organico
sull’argomento
1) definizione di un regolamento tipo di condominio, che metta le basi per
una gestione dei condomini attenta alle esigenze dei proprietari –
cittadini con una forte connotazione istituzionale (amministrazione
comunale interlocutore) e politica (trasparenza e rapporti con il mondo
della cooperazione)
2) recupero delle esperienze di “condominio solidale” , con l’intento di
aprire una serie di possibilità di gestione del condominio che ne
consentano una gestione più realmente connessa con le esigenze dei
proprietari
3) studio della possibilità di facilitare l’allargamento delle esperienze
dei “gruppi di acquisto” oggi limitate alle aziende, particolarmente in
campo energetico, mettendo aggregazioni di condomini in condizione di
discutere con i vari monopoli del settore (Italgas – AEM – Enel)
4) studiare la possibilità che il Comune si faccia promotore di una Camera
Arbitrale dei litigi fra condomini, ponendosi come regolatore di quest’area
di micro conflittualità sociale, questo potrebbe passare anche per la
collaborazione con l’associazione MEDI.A.RE con cui già si stanno
studiando forme di collaborazione
5) definire un sistema di interazione fra condomini e consigli di zona per
la gestione del verde pubblico
6) approfondire i tentativi di connessione fra esigenze di categorie come
gli studenti alla ricerca di piccole unità immobiliari, e i proprietari di
case spesso semi vuote
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Per informazioni:
lafabbrichettala@tin.it |